在美國做房東是一種怎樣的體驗?

房產稅 有車有房 評論

最近,新個稅房租專項抵扣申報引發關注,據說有租客在填報房東資料時受到抵制,許多房東憂心以前收租不交稅的好日子要結束了。不管最終結果怎樣,國內租房市場逐漸步入規范發展已不可逆轉,中國的房東們必須要有心理準備。在中國做房東如此,在大洋彼岸的

最近,新個稅房租專項抵扣申報引發關注,據說有租客在填報房東資料時受到抵制,許多房東憂心以前收租不交稅的好日子要結束了。不管最終結果怎樣,國內租房市場逐漸步入規范發展已不可逆轉,中國的房東們必須要有心理準備。在中國做房東如此,在大洋彼岸的美國當房東又是一種怎樣的體驗呢?

朋友在美國德克薩斯州大休斯頓區有一所房子。休斯頓是該州第一大城市,也是全美第四大城市,人口200多萬,經濟實力基本在美國排第四。房子是雙層木結構,三個臥室兩個衛生間,另加廚房起居室等,當然還帶有車庫。天氣晴朗的日子,墨西哥灣的陽光透過房子四周繁茂的大樹枝葉,傾灑在房前600平米的大草坪上,一派生機盎然。我想,這么一套帥氣逼人的房子,一定是租客紛沓而至、財源滾滾而來吧。當我提出這個問題時,朋友一臉苦笑:“在美國買房容易養房難,當個美國房東可不容易。買了美國這房子的幾年里,錢沒賺到,操心倒是一大把。”

看我一臉不解,朋友給我算了一下賬。這個房子現在大概價格是20萬美元,在休斯頓基本是個平均水平,朋友2015年19萬美元買的。前業主2012年買時只要12萬美元,趕上前些年美國股市樓市雙紅火,升值了不少。按理說這兩年特朗普上任以來美國經濟更紅火,官方房價數據也是一片大好,房子應該升值了很多才是,但買來至今,這房子卻幾乎沒升值,房租是每月1600美元,在當地也是平均水平,要知道房租是這房子唯一的收入,但為養這個房子的支出可就多了去了。

首先是房產稅。休斯頓房產稅率大約1.76%,這房子每年就要3500多美元,頂兩個多月房租;此外,社區管理費每年也要近400美元。其次,房屋保險費用。所有房屋都必須要購買房屋保險,一則房子是木結構的發生火災等風險大,再則美國是個自然災害頻發的國家,洪水、颶風、龍卷風、暴風雪都很多。比如洪水險,需要單獨購買,別說沒用,去年休斯頓遭哈維颶風襲擊時,洪水差點就進了房門。但保險費用也讓人咋舌,房屋險、洪水險、維修險三項加起來每年折合一個月的房租。

還有房屋養護費用。木結構房子,養護費用高,不要小看這塊,美國的人工費極貴。下水管堵了疏通要75美元,電閘盒壞了換一個要400美元,都是不小的開支。再比如去年,院內的樹根把下水道管子頂壞了,不得不大動干戈整修,刨地、鋸樹根、換管道,最后花了3200美元。另外,因為不常在美國,房子出租和維護都需要請管理公司代為打理。管理公司每月收150美元的服務費,以及150美元定期除草費,一年共3600美元。

除了養房費用,刺頭兒的租客也會讓你耗神破財。別看1600美元這點房租,很多租客依然要跟你討價還價,為了沒給減50美元房租最終沒談攏的有好幾起。全世界都覺得美國人有錢,其實,普通的美國中產階層還真沒啥錢,租客大多是日趨沒落的白人,比較典型的白人中產家庭,一對夫妻,2、3個小孩,男的有正當職業,女的沒工作在家帶小孩。

房子租出去了,但麻煩事并沒完。美國租客的權利意識極強,有的租客一住進來先對房子各種找茬兒,什么馬桶堵了,水龍頭滴漏了,房間煙霧報警器壞了等等,就是想變相讓你把他交的房租再給他們花掉。除了對房子挑刺兒,有的租客連房租也會拖欠。比如現在住的這家租客,兩口子30多歲帶仨孩子,月收入大概5000多美元。女的帶孩子,男的有兩份工作,主要是賣二手車,同時他是國民警衛隊的預備役人員,有點像民兵組織,平時每月可以領400美元津貼。最近特朗普征調國民警衛隊去墨西哥邊境堵拉美移民,男的就被派去了,給了一個書面證明,人家服役期間你不能催交房租,于是就有各種拖。反正家里就那點收入,給你了其他方面就不夠了,即便有錢也會想方設法拖,這是他們長期這種租房生活中鍛煉出來的一套交租方法。

對于租客,房東們通常也很謹慎,對方的信用報告沒問題才放租的。查詢一次信用報告要50美元,如果不查就放租風險很大。曾遇到過一個人非常著急要租房,但一查信用,這人欠著好幾次車貸學貸房租,都是沒還完就不還了,很可能是想賴到底了。這樣的人絕對不能租,美國很多法律也保護租客,房東不能隨便停止租約趕走房客。

“這么說吧,其實前面說的房東每年要交的稅費里還有一個出租所得稅,但這個稅我從沒交過。”朋友解釋,“因為房租收入扣除各種費用以及折舊,再考慮租房有空檔期,一年根本就沒什么剩余所得。這幾年,我感覺一直在替美國政府打工,那房子名義上是我的,但它所帶來的收入都留給了當地。”朋友最后說。

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