房產證上加減名字那些事 竟有這么多門道!

房產證 有車有房 評論

在365房博士親身經歷的日常問答中, 關于在房產證上加減名字那些事兒一直都是高頻問題。 畢竟,在普通人的生活中,房子直接關系到房產歸屬,所以房子的事就是大事。 想要改動房產證上的名字有幾種不同的方法,會涉及到產權、債權、稅費等各種問題。本期房

在365房博士親身經歷的日常問答中,關于在房產證上加減名字那些事兒一直都是高頻問題。畢竟,在普通人的生活中,房子直接關系到房產歸屬,所以房子的事就是大事。

房產證上加減名字那些事 竟有這么多門道!

想要改動房產證上的名字有幾種不同的方法,會涉及到產權、債權、稅費等各種問題。本期房博士課堂,我就給大家科普下房產證加減名字這方面的一些常見疑問。

房產證上加名字

房產證上加上別人的名字,也就是增加這個房子的共有權人,共有三種方式:析產登記、買賣或贈與。

關于析產登記:很多人不是很清楚,一般是指原本為一個人所有的房產,后平均分割變為兩人或多人所有,就需要進行析產登記。較多適用于夫妻配偶的增加房屋的共有權人的方式。

從我們日常所收集的關于房產證加減名字問題來看,大家平常涉及比較多的主要是房產證上加配偶或者父母子女的名字。

一、夫妻加名,主要分兩種情況

第一種情況:有房無貸

(1)帶好三證(結婚證、身份證、不動產權證)正本及復印件。

(2)去房地產交易中心,先在預檢窗口告知是來辦理房產證增加配偶姓名事宜的,窗口工作人員會審核提交的材料, 如果材料齊全就憑號碼去相關窗口辦理。

房產證上加減名字那些事 竟有這么多門道!

第二種情況:有房有貸

(1)先去銀行辦理抵押變更手續(具體事宜請咨詢各銀行)【征得銀行同意加名】。

由于貸款房都被銀行設定了債務抵押,且這種抵押權是整體抵押、不可分解,所以如果是婚前取得的房產及由此承擔的債務,新增加的產權人也得相應承擔還債責任,也就是說,加了名,分一半房產,也分一半債務。

雖說婚前房產加名的辦理手續不復雜,但如果是貸款買房且銀行抵押尚未解除,加名雙方就要先向銀行申請,要求變更借款合同上的名字;銀行同意后,三方一起到房產抵押窗口,要求變更債務人,并重新辦理房產的他項權證,然后才能對房產證上的名字進行變更。

變更抵押登記可與產權變更登記同時遞件進辦證窗口,由房產部門內部先辦理抵押變更,再辦理產權變更。

(2)其他步驟同“有房無貸”。

二、房產證加父母、子女等直系親屬的名字

房產證上加直系親屬的名字即將房屋的部分產權(具體比例雙方可約定)轉移給直系親屬,雙方可約定具體的轉移方式:贈與或買賣。

房屋贈與:

直系親屬之間無償贈與房產,免征增值稅和個稅,只需交3%契稅。

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房屋買賣:

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按照正常的房屋買賣稅費標準。

三、兄弟姐妹加名,多數考慮買賣

雖然非直系親屬間房產加名也可以考慮贈與過戶方式,但是由于稅費比較高,同時限購未取消之前也要考慮購房資格,一般買賣方式比較合適。

買賣流程:雙方或三方(中介)協商清楚后簽訂購房合同,之后在網上進行網簽備案,去房管局辦理購房資格審查,通過后,打印購房合同,辦理過戶手續;需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、不動產權證等資料。

①房屋贈與:

非直系親屬直接贈與房產,契稅為計稅價格*3%,個稅為計稅價格*20%,增值稅同買賣過戶標準。

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②房屋買賣:

按照二手房買賣流程進行,并交納相關的個人所得稅、增值稅和契稅等。

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房產證上減去名字

原理同加名一致,如果是夫妻之間除名免征契稅,其他直系親屬(孩子和父母)除名時按產權份額繳納稅費,接受產權的一方要交納對方所占有產權比例的稅費。而非直系親屬除名還需繳納營業稅和個稅等。

加減名字門道多!這些問題你都知道嗎?

房產證加名的門道很多,一不小心就會帶來許多麻煩,之前就有一個事例:

為了5歲的女兒讀書,鄧某夫婦花了123萬元買了一套二手房,沒有多想便把女兒名字登記在房產證上,登記的份額為40%,夫妻二人各占30%。

然而,在鄧某去辦理公積金貸款時,卻被告知因未成年人是房屋的共有人,不能辦理公積金貸款。

經多方周折,房管中心同意經公證處公證并辦理房屋抵押后,給鄧某辦理了公積金貸款,但是只能貸款46萬元,鄧某女兒40%的份額部分仍舊不能辦理公積金貸款。

然而,未能辦理公積金貸款的27萬元,鄧某只得通過民間借貸以及銀行商業貸款的方式支付,這給本來平靜的生活添了不小的壓力。

所以大家加名需要謹慎對待,下面我們來解答下平時大家平時遇到的一些疑問:

Q1:我和老公兩人借父母錢買個房子,已經拿到兩證。房產證名字是我一個人的,兩人的純公積金貸款,我主貸。現在想要加上父母的名字,請問怎么辦比較合適,能使費用最低?之前,中介提出過辦理“他項權證”的方式,請問可行嗎,具體該如何操作呢?

房博士解答:你們加名的方式有主要有買賣和贈予,可以將少量房產份額過戶給你們的父母。得先向銀行申請變更借款合同上的名字,銀行同意后,并重新辦理房產的他項權證,然后才能對房產證上的名字進行變更。

Q2:請問父母的房產證上加兒子兒媳的名字可以么?如果可以如何收費?加完后,孩子是不是可以落戶上學?兒子媳婦名下有兩套房產。

房博士解答:如果有貸款沒還清需要經過銀行同意才可以加名,可以按照贈與或者買賣來交稅。孩子不可以在這邊落戶上學,因為你兒子媳婦名下有其他房產,所以必須在自己的房子所在學區上學。

Q3:房博士,你好!請問我們給小孩買的學區房,房產證上需要加小孩名字嗎?

房博士解答:不用加孩子的名字,房產證上是父母或者父母一方的名字即可。但需要是父母的完全產權,且在入學前一家三口戶籍都遷入房子里面。

加減名字那些事,問題確實不少,總之,無論是加名字還是去名字都需要慎重考慮。

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