武漢工業用地建商品房續:用武漢工業用地建起的漢口北

房產證 admin 評論

本報記者彭巖峰胡志毅發自武漢 “漢口北模式沒有違法,只能說存在爭議,你可以去問當地政府。”漢口北某開放商這樣回答記者關于將武漢工業用地建商品房的提問。 2006年,漢口北只是當年武漢黃陂區盤龍城的一片荒地,沒有水電,不能算做是商業用地。 知情人

本報記者彭巖峰胡志毅發自武漢

“漢口北模式沒有違法,只能說存在爭議,你可以去問當地政府。”漢口北某開放商這樣回答記者關于將武漢工業用地建商品房的提問。

2006年,漢口北只是當年武漢黃陂區盤龍城的一片荒地,沒有水電,不能算做是商業用地。

知情人披露:“當時,中國建設銀行湖北分行直接打電話到建行黃陂支行停止給卡發上發展的貸款。某開發商賣掉了旗下的相關產業后才完成了漢口北的前期建設。”

與漢口北市場形成鮮明對比的是開發商發展開發的位于漢南的另一片工業用地,開發商發展宣稱年產值100億元的工業園一直處于停產狀態,擱置達十年之久。而在此之前,該地被用于抵押銀行獲得貸款,其資金直接用于“第一企業社區”的建設。

時代周報記者連續幾周深入武漢之漢南、漢口北調查,隨著調查的深入,我們逐漸厘清了武漢該開發商集團金玉外表之下的財技故事。

武漢工業用地上大肆商業開發

記者獲取的漢口北項目招商中心宣傳材料上顯示,漢口北市場是國內首屈一指的第四代新型批發市場,是國家財政部、商務部重點支持項目,市場總規劃面積達800萬平方米,有“漢口北批發第一城”之稱。

作為該開發商發展最為重要的地產項目,漢口北市場被指在工業用地上進行商業開發。“在工業用地上進行牟利性質的商鋪開發是違法的。”廣東國暉律師事務所劉素珍律師告訴時代周報記者。

6月18日,記者走進漢口北項目的招商中心時,這里的景象更像是一個普通商品房的銷售中心。

招商中心內的銷售人員告訴時代周報記者,漢口北項目2008年開始銷售,一期共有五個商品城的商鋪對外銷售,價格大概在7000元/平方米。而如今,二期商鋪的價格整整翻了一倍,均價達到14000元/平方米。最高價格已經達到18000-20000元/平方米。其同時承諾可以辦理齊全兩證。

經記者調查,商鋪的房產證、土地證規劃用途仍顯示為“工業、交通、倉儲”, 而并非“商服用地”。土地使用年限為50年。這些在漢口北市場的銷售宣傳中卻從未提及。此外,部分樓層商鋪的銷售強制要求業主簽訂售后返租協議。

而開發商發展招股書中顯示,由于此前買商鋪的客戶參差不齊,造成很多閑置商鋪,導致整體經營氣氛不足,有實際經營需求的商戶卻一鋪難求,因此某開發商發展承諾從客戶手中回租商鋪然后重新招租。

而實際情況卻與招股書中的說法大相徑庭。開發商發展已經提前將部分商鋪整體出租,而買方必須與某開發商發展簽訂售后返租協議。

銷售人員向記者透露,二期商鋪中常熟輔料城和潮州日用品城的第四層已經提前整體出租,租賃方是常熟和潮州的兩家企業。因此,購買這層商鋪必須簽訂售后返租協議,相應的價格也降低至10000元/平方米左右。“協議期限是5年,每年的租金收益是商鋪總價格的7%,5年能達到35%的收益。因為這兩層已經整體出租,你一家業主拒絕的話也不好談。”

該開發商發展2012年業績快報顯示,公司租金收入同比大增79.7%至1990萬元。除商鋪外,該開發商對漢口北的商業開發還包括了配套公寓和寫字樓項目。

據了解,輕紡輔料城的高層是兩棟高23層的配套公寓,目前正處于建設中。今年5月8日開始預售,“一共684套公寓,11天的時間就賣完了。”上述銷售人員告訴時代周報記者。公寓項目均為45平方米左右的小戶型,均價為6000元/平方米左右,買家多為漢口北的商鋪業主。而小商品城左方的兩棟寫字樓也正處于建設中。“現在還沒定,不過應該會用來銷售。”

公開資料顯示,2009年10月23日,該開發商發展旗下武漢漢口北商貿市場投資有限公司以499萬元摘得漢口北一塊總面積為20725平方米的交通設施用地,樓面地價為134元/平方米,而同期武湖杰寶投資發展有限公司摘得一塊商服用地樓面地價為766元/平方米。

工業用途的名義使得某開發商發展能夠以極為低廉的價格拿到土地。與廉價的工業用地土地成本相對的,是漢口北商鋪售價近幾年漲幅高達500%。受此影響,某開發商發展的毛利率從2008年的32.5%躥升到2012年上半年的最高點78.3%,漲幅達241%。

而某開發商發展招股書顯示,2010年漢口北市場的鞋類與皮革制品商場、小家品商場和酒店用品商場每平方米土地成本占銷售比例分別為1.5%、1.4%和1.9%,而棉織品商場更是僅有0.7%。

武漢黃陂區國土局土地利用科有關人士在接受時代周報記者采訪時則指出,漢口北市場的土地規劃用途為工、交、倉,這一土地性質從未變更過。

漢南工業園門可羅雀

與漢口北市場的紅火形成鮮明對比的是,開發商弄一項目距離漢南中心城區17公里的發展工業園內一片蕭條,數十棟廠房均空置無人。即便是流火的武漢夏季,這里也異常冷清,令人心悸。

2010年初,當開發商生態工業城即某開發商工業園開園,宣稱某開發商發展宣稱園區將建設200余棟標準廠房,建成運營后年產值達100億元,并將解決8萬人就業。由于招商情況不好,項目一度擱置,停止對外銷售及租賃。當時700多平方米的廠房銷售價格達到了100多萬元。

工業園區內一位業主也向時代周報記者透露:“當時買下廠房后,與開發商簽訂協議分三年付款。但是后來由于招商情況不好,開發商發展停止了廠房的銷售和租賃,銀行的后續付款手續也沒有辦完。其表示漢南港項目建成之后,很可能會將工業園用作一個物流配套基地。”

園內工作人員告訴記者,開園時僅有幾家企業入駐,去年已陸續搬走,廠房不再對外銷售和出租。“工業園右側的大片土地可能會建成停車場。”

據了解,該開發商發展工業園目前僅有一家汽車物流企業,百來輛長安小型面包車通過工業園中轉,運往各門店銷售。該物流企業負責人告訴時代周報記者,“園內水電設施齊全,每天會有人送菜過來”。

2012年10月,漢南區網站上的《漢南城鄉一體化湘洪發展區規劃環境影響評價》中提出將該開發商工業園定位為鄧南街的經濟副中心,重點發展臨港現代制造業和物流業。漢南區規劃局王科長在采訪中表示,城鄉一體化湘洪發展區規劃并沒有涉及到某開發商工業園。“在工業園幾百畝地上完成了廠房設施的建設,可是有些規劃并沒有完成。工業園目前處于擱置狀態。”

據了解,開發商當時發展的成名作“第一企業社區”總部園區時就拿下了某開發商發展工業園所在的這塊土地,名義是為了承接旗下的食品產業,并承諾與周邊農產品基地聯動形成綠色工業產業鏈集群。可拿到這塊土地后,并未著手開發,而是直接抵押給了銀行,套現后為資金鏈吃緊的“第一企業社區”解了燃眉之急。隨后,負責該項目的開放商相關負責人事業青云直上,這塊土地卻始終未見大的起色,幾乎一直閑置。至今,已接近10年之久。

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